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Non-résidents : comment calculer votre taux d’endettement pour votre prêt immobilier ?


De manière générale votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33%, mais comment se calcule-t-il ? Quels sont les charges et revenus pris en compte par les banques lorsque vous êtes non-résidents ?


Quelles sont les charges à prendre en compte ?


Les banques vont prendre en compte tous les prêts que vous avez en cours, notamment les prêts immobiliers, les prêts à la consommation, les prêts auto ou prêts travaux qu’ils soient en France ou dans votre pays de résidence.

Si vous êtes locataire, votre loyer fera partie aussi des charges. Ce n’est pas exclusif à votre résidence principale, la location d’une place de parking par exemple sera aussi prise en compte.


Bon à savoir : si vous faites de la colocation, certaines banques prendront en compte le loyer total et non pas juste votre part du loyer, car elles prendront en compte que vous êtes caution solidaire sur votre location.


Si vous reversez une la pension alimentaire, elle sera aussi ajoutée dans les charges



Quelles sont les revenus pris en compte ?


La prise en compte des revenus varie d’une banque à une autre. Certaines banques prendront le revenu net après impôt, d’autres prendront le brut moins les charges sociales, ce qui peut être intéressant pour certains non-résidents où les charges sociales du pays de résidence peuvent être basses.


La prise en compte des primes ou bonus annuels varie aussi. Certaines ne prendront pas en compte les primes. Pour les banques qui prennent en compte ses revenus variables, il faut montrer que vous recevez ces revenus additionnels depuis au moins 3 ans dans la même entreprise.


En ce qui concerne les revenus locatifs, la plupart des banques prendront en compte vos revenus locatifs dans le taux d’endettement. Cependant, elles ne prendront pas en compte les revenus à 100%, puisqu’en étant propriétaire bailleur, vous aurez à payer la taxe foncière, les impôts sur le revenus fonciers, les réparations éventuelles. Les banques prendront en compte soit 70% ou 80% du futur revenu locatif


Bon à savoir : pour la clientèle non-résidents, très peu de banques prendront en compte les revenus d’une personne en freelance ou chef d’entreprise. Si ces revenus peuvent pris en compte, il faudra au moins 3 ans d’ancienneté.


Comment calculer son taux d’endettement ?


La formule est simple :


Taux d’endettement = charges / revenus


Comme la prise en compte des revenus varie d’une banque à l’autre, le taux d’endettement peut varier significativement!


Un exemple :

Monsieur et Madame Martin sont tous les deux salariés depuis plus de 3ans dans la même entreprise. Monsieur gagne l’équivalent 4000€ net et n’a pas de prime ou bonus, Madame gagne l’équivalent de 2000€ net + des primes trimestrielles de 3000€. Ils sont locataires dans leur pays de résidence avec un loyer de 1600€. Il prévoit d’acheter un bien de 300000€ pour investissement locatif avec un loyer estimé à 1100€. Leur futures mensualités seront d’environ 1000€.


La banque A prend en compte les revenus nets + les primes et 80% du revenu locatif

Calcul de la Banque A :

1600 + 1000 / 4000 + 2000 + 1000 + 880 = 33%


La banque B prend pas en compte les revenus nets et 70% du revenu locatif mais ne prend pas en compte les primes

Calcul de la Banque B :

1600 + 1000 / 4000 + 2000 + 770 = 38%


D’après ces calculs, la logique serait de poursuivre avec la banque A. Cependant, l’apport demandé par les banques varie aussi d’une banque à l’autre et c’est encore plus vrai pour les non-résidents. Le montant de l’apport demandé peut varier du simple au triple.


Il est quand même possible que suivant le montant de vos revenus, certaines banques accepteront un taux d’endettement supérieur à 33%.


Bon à savoir : Si vous avez plusieurs revenus locatifs existants, la banque calculera vos revenus locatifs en différentiel, c’est-à-dire qu’elle va prendre vos revenus locatifs (à 70% ou 80%) moins vos mensualités. Si le résultat est positif, il sera ajouté au revenus, si le montant est négatif, il sera ajouté au charges.


Pour connaître votre capacité d’endettement et les propositions à votre disposition, contactez Fin-Prêt pour une simulation gratuite et personnalisée.

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